Ein Überlassungsvertrag „von Eltern auf Kinder“ regelt die lebzeitige Übertragung einer Immobilie oder eines Grundstücks – im Wege der vorweggenommenen Erbfolge. Da es sich rechtlich um eine Schenkung von Eltern an Kinder handelt, erfolgt eine solche Übertragung regelmäßig ohne Kaufpreiszahlung. Sie bewirkt, dass die betroffenen Immobilie aus dem Eigentum der Eltern ausgegliedert wird und sich entsprechend auch die – spätere – Erbmasse reduziert.
Andere Pflichtteilsberechtigte – z.B. nicht berücksichtigte Geschwister- können im Erbfall bei einer lebzeitigen Schenkung einen Pflichtteilsergänzungsanspruch geltend machen.
Dieser Artikel beleuchtet die näheren Hintergründe.
Berücksichtigung von lebzeitigen Schenkungen von Eltern an Kinder bei Pflichtteilsergänzungsansprüchen:
Gem. § 2325 BGB kann der Pflichtteilsberechtigte als Ergänzung des Pflichtteils den Betrag verlangen, um den sich der Pflichtteil erhöht, wenn der Erblasser einem Dritten eine Schenkung gemacht hat. In diesem Fall sind die verschenkten Objekte dem Nachlass hinzuzurechnen, d.h. so zu behandeln und zu bewerten, als wären sie noch Teil des Nachlasses.
Fraglich ist, welcher Zeitpunkt bezüglich der Wertfeststellung maßgeblich ist. Dies ist bei Immobilien besonders wichtig, weil sich Wertsteigerungen erheblich dann auch auf den Pflichtteilsergänzungsanspruch auswirken können.
Nach § 2311 BGB richtet sich der Wert des Pflichtteils nach dem Wert des Nachlasses zum Zeitpunkt des Erbfalls. Ziel der Bewertung des Nachlasses ist es, den Pflichtteilsberechtigten wertmäßig so zu stellen, als wenn er zu einem dem Pflichtteil entsprechenden Bruchteil Erbe geworden wäre (BVerfGE 78, 132 = NJW 1988, 2723, 2724; BGH NJW 2011, 1004; Herzog, in: Staudinger, 2015, § 2311 Rn. 83 m.w.N.). Dabei ist der Pflichtteilsberechtigte wirtschaftlich so zu stellen, als sei der Nachlass in Geld umgesetzt worden.
Maßgeblich für die Bewertung ist grundsätzlich der für die Nachlassgegenstände am Markt erzielbare Veräußerungserlös (BGHZ 14, 368, 376; BGH NJW-RR 1991, 900; NJW 2011, 1004; Urteil des Senats vom 10.04.2014, 10 U 35/13, zit. nach juris, Rn. 216). Entsprechend ist der Wert des Grundstücks grundsätzlich mit dem Verkehrswert anzusetzen.
Berechnung des Veräußerungserlöses
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) legt die Grundsätze und Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts (Marktwerts) von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten fest. Sie schreibt zur Wertermittlung drei standardisierte Verfahren vor:
- Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren orientiert sich am Marktgeschehen. Der Wert der Immobilie wird aus in der Vergangenheit tatsächlich realisierten Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke abgeleitet. Besonders geeignet ist dieser Art der Wertermittlung für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser oder bebaute Grundstücke, bei denen eine ausreichende Anzahl vergleichbarer Objekte (Vergleichskaufpreise) vorliegt. Eine Berechnung und Ableitung des konkreten Verkehrswertes erfolgt durch Heranziehung mehrerer vergleichbarer Immobilien, z.B. aus der Verkaufssammlung der örtlichen Gutachterausschüsse. Da bei jedem Kauf die Verpflichtung des Notars, den Gutachterausschuss über die Konditionen des Kaufes zu informieren besteht, ist dort eine repräsentative Sammlung aller Verkäufe vorhanden.
- Ertragswertverfahren
Beim sog. Ertragswertverfahren steht der aus der Immobilie erzielbare Ertrag im Vordergrund. Der Verkehrswert ergibt sich aus dem Bodenwert und dem abgezinsten Reinertrag des Objektes, den das Objekt voraussichtlich nachhaltig erwirtschaften kann. Dieses Verfahren wird vor allem für Objekte, bei denen die Rendite im Fokus steht, wie vermietete Wohn- oder Geschäftshäuser angewandt.
- Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert durch die Addition des Bodenwerts und des Zeitwerts der baulichen Anlagen (Sachwert). Der Wert der Gebäude wird dabei auf Basis der Herstellungskosten abzüglich einer altersbedingten Wertminderung berechnet. Es wird häufig verwendet für selbst genutzte Einfamilienhäuser oder Immobilien, für die kein ausreichender Markt für Vergleichsobjekte existiert oder die nicht primär auf Ertrag ausgerichtet sind
Das „Niederstwertprinzip“- bei Pflichtteilsergänzungsanprüchen
im Rahmen der Berechnung des Pflichtteilsergänzungsanspruchs ist bei Grundstücken gemäß § 2325 Abs. 2 S. 2 BGB die von beiden in Betracht kommenden Stichtagen (Erbfall oder Schenkungsvollzug) derjenige maßgeblich, zu dem das Geschenk weniger wert war (Niederstwertprinzip).
Zur Feststellung des maßgeblichen Werts ist eine Vergleichsberechnung vorzunehmen, bei der zunächst der Wert bei Vollzug der Schenkung ermittelt, nach den Grundsätzen über die Berücksichtigung des Kaufkraftschwunds auf den Tag des Erbfalls umgerechnet und in dieser Höhe dem ermittelten Wert im Zeitpunkt des Erbfalls gegenübergestellt wird. Der niedrigere von beiden wird dem Nachlass hinzugerechnet (Palandt/Weidlich, BGB, 77. Aufl. 2018, § 2325 Rn. 18). Bei nachträglichen Wertsteigerungen kommt es auf den Wert an, dessen sich der Erblasser im Zeitpunkt der Schenkung entäußert hat (BGHZ 118, 49).
Berücksichtigung des vorbehaltenen Nießbrauchsrecht bei Schenkung Eltern an Kinder?
Regelmäßig behalten sich die Eltern bei einem Überlassungsvertrag an die Kinder ein Nutzungsrecht vor. Dies kann ein Nießbrauchsrecht oder ein Wohnrecht sein. Rechtlich handelt es sich um eine Belastung des Grundstücks.
Was ist ein Nießbrauchsrecht?
Das Nießbrauchsrecht berechtigt den Nießbrauchsberechtigten zur Nutzung des Grundstücks, dies durch unmittelbare Nutzung – also Wohnnutzung- oder aber durch Vermietung oder Verpachtung. Es gibt verschiedene Formen des Nießbrauchsrechts, insbesondere:
Vorbehaltsnießbrauch: Beim Vorbehaltsnießbrauch handelt es sich um die häufigste Form des Nießbrauchs. Der bisherige Eigentümer überträgt hier die Immobilie (z. B. an die Kinder), behält sich aber das Recht vor, sie weiterhin selbst zu nutzen oder zu vermieten.
Zuwendungsnießbrauch: Beim Zuwendungsnießbrauch behält Eigentümer die Immobilie, räumt aber einer anderen Person das Recht ein, die Erträge daraus zu ziehen (z. B. Mieteinnahmen für den Ehepartner).
Nachranginge Nießbräuche: Es kann vereinbart werden, dass nach dem Tod des Erstbegünstigten (z. B. Vater) das Recht auf eine andere Person (z. B. Mutter) übergeht.
Wird das Nießbrauchsrecht bei Berechnung des Schenkungswertes grundsätzlich berücksichtigt?
Ein Nießbrauchsrecht wird bei der Wertberechnung eines Grundstücks im Rahmen des Pflichtteilsergänzungsanspruchs grundsätzlich berücksichtigt und mindert den Wert des verschenkten Grundstücks. Da ein Nießbrauchsrecht dem Schenker (oder einem Dritten) die Nutzungen (z. B. Mieteinnahmen, Wohnrecht) entzieht, ist das verschenkte Grundstück für den Beschenkten weniger wert als ein unbelastetes Grundstück
Wie ist der Nießbrauchswert zu berücksichtigen?
Die mithin maßgeblichen inflationsbereinigten Grundstückswerte bei Schenkungsvollzug sind in Übereinstimmung mit der BGH-Rechtsprechung noch um den auf denselben Zeitpunkt bezogenen Nießbrauchswert zu reduzieren. Entscheidend für die Bewertung ist in der Regel der Zeitpunkt der Schenkung. Der Wert des Nießbrauchs ist hier nicht anhand der tatsächlichen Lebensdauer der Erblasser, sondern anhand deren statistischer Lebenserwartung zum Zeitpunkt des Schenkungsvollzuges zu ermitteln. Dies ergibt sich aus der Formulierung des § 2325 S. 2 BGB, wonach der Gegenstand mit dem (geringeren) Wert anzusetzen ist, den er „zur Zeit der Schenkung hatte“.
Wie wird das Nießbrauchsrecht berechnet?
Betrachtungszeitpunkt für die Wertberechnung ist der Zeitpunkt der Schenkung, maßgeblich ist hierbei der Schenkungsvollzug. Damit erfolgt eine ex-ante-Betrachtung. Der Pflichtteilsberechtigte ist so zu stellen, als sei der Gegenstand zum Zeitpunkt des Schenkungsvollzuges in Geld umgesetzt worden (BGH, NJW-RR 2006, 877, Tz. 25).
Bezogen auf den einer Grundstücksschenkung zeitlich nachfolgenden Tod eines Nießbrauchsberechtigten bedeutet dies, dass grundsätzlich nicht der tatsächliche – bei Schenkung noch unbekannte – Todeszeitpunkt des Berechtigten, sondern dessen statistische Lebenserwartung zum Schenkungszeitpunkt für die Nießbrauchsberechnung maßgeblich ist (OLG Köln v. 5.10.2005, 2 U 19/05, Tz. 36 (juris); OLG Köln v. 11.2.2009, 2 U 30/03, Tz. 43 (juris); OLG Celle, NJW-RR 2002, 1448; juris- PK/Birkenheier, § 2325 Rn. 145;).
Wäre das durch den Nießbrauch belastete Grundstück nämlich zum Schenkungszeitpunkt am Markt veräußert worden, wäre hierbei der Nießbrauch anhand der vorhersehbaren Lebenserwartung der Nießbrauchsberechtigten zu bewerten gewesen. Wenn der Nießbrauch durch den Erbfall erlischt, bedeutet das auch nicht, dass das Grundstück rückwirkend als unbelastet gilt. Auch wenn der Nießbrauch im Zeitpunkt des Erbfalls nicht mehr besteht, bleibt für die Berechnung der Pflichtteilsergänzung der Wert des Grundstücks zum Zeitpunkt der Schenkung unter Berücksichtigung der damals bestehenden Belastung (des Nießbrauchs) maßgeblich . Die Belastung durch den Nießbrauch führt daher zu einem Abschlag beim Schenkungswert, was den Pflichtteilsergänzungsanspruch des Pflichtteilsberechtigten reduziert.
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