Im Urteil des BGH vom 6. März 2025 – I ZR 138/24 klärt der BGH die rechtlichen Folgen eines Verstoßes gegen § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB, der die Verteilung von Maklerprovision bei Immobilienkäufen regelt.
Inhalt von § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB bei Maklerprovision
Die Vorschrift besagt das Folgende:
„…Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt….“
Ziel ist es, Verbraucher beim Immobilienkauf zu schützen.
Der Sachverhalt
Im konkreten zu entscheidenden Fall kauften die Kläger ein Haus. Zwar hatte nur die Verkäuferin einen Maklervertrag abgeschlossen, jedoch verpflichteten sich die Käufer vertraglich, die volle Provision von 25.000 € an die Maklerin zu zahlen. Dies geschah in einer separaten Vereinbarung, nachdem der Kaufpreis um exakt diesen Betrag reduziert worden war. Die Maklerin stellte den Betrag in Rechnung; die Käufer zahlten und verlangten später Rückerstattung.
Das Landgericht Bonn gab der Klage auf Rückzahlung zunächst weitgehend statt. Das Oberlandesgericht Köln reduzierte den Rückzahlungsanspruch auf die Hälfte der Provision (12.500 €) unter Berufung auf eine „geltungserhaltende Reduktion“. Der BGH hob die Entscheidung auf.
Unwirksamkeit der Maklervereinbarung zur Maklerprovision
Der BGH stellte in seinen Urteilsgründen klar:
§ 656d BGB gilt auch für Vereinbarungen zwischen dem Makler und der nicht-vertraglich gebundenen Kaufvertragspartei (hier: den Käufern).
Ein Verstoß gegen § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB macht die gesamte Vereinbarung unwirksam – nicht nur teilweise. Eine geltungserhaltende Reduktion ist unzulässig.
Die Käufer haben daher Anspruch auf vollständige Rückzahlung der gezahlten Provision in Höhe von – dort- 25.000 € nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB aus ungerechtfertigter Bereicherung.
Der BGH stärkt damit den Verbraucherschutz bei Immobilienkäufen und bestätigt, dass Maklerkostenregelungen, die nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprechen, vollständig nichtig sind – selbst dann, wenn der Kaufpreis zur Kompensation angepasst wurde.
Wenn ein Kunde beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung eine Maklerprovision gezahlt hat, obwohl:
nur der Verkäufer den Makler beauftragt hat und
der Käufer selbst einen Vertrag mit dem Makler unterzeichnet hat, der diesen zur vollen Zahlung verpflichtet hat,
dann könnte dem Käufer ein Anspruch auf Rückzahlung zustehen.
Die kenntnisabhängige Frist von 3 Jahren ist zu beachten.
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