Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 09. Oktober 2025 bzgl. einer Maklerprovision entschieden, dass bei Vermittlung einer Immobilie dann keine Maklerprovision entsteht, wenn der Makler im Rahmen der Vertragsanbahnung mit dem Maklerkunden keinen Button „kostenpflichtig bestellen“ in den Bestellablauf für ein Exposé integriert. Vielmehr muss der Makler darauf achten, dass ein deutliches Versprechen der Maklerprovision und deren Annahme durch den Kundenvereinbart wird.
Sachverhalt
Im zu entscheidenden Fall fordert ein Kaufinteressent -telefonisch- ein Exposé zum Erwerb einer Immobilie an. Er erhielt daraufhin vom Makler eine E-Mail mit dem Maklervertrag und einem Link zur Webseite des Maklers mit dem Titel „Maklervertrag abschließen“.
Dort klickte der Interessent unter anderem an, dass er den Vertrag erhalten hat und zustimmt. Alles bestätigte er durch die Schaltfläche „senden“. Damit willigte er nach Ansicht des Maklers ein, dessen halbe Maklerprovision zahlen zu wollen.
Im weiteren Verlauf erhielt der Maklerkunde das Exposé und bat um einen Besichtigungstermin des Objektes. Nach einer Angebotserhöhung des Käufers, wies der Makler auf die zu zahlende Provision hin, auf 2,5 % netto. Der Käufer übermittelte seine eingescannte Unterschrift in einer Vermittlungsbestätigung, bat aber um den Maklervertrag, den er seiner Ansicht nach noch nicht erhalten habe. Auch der später abgeschlossene Kaufvertrag beinhaltete einen Hinweis auf die Vermittlungstätigkeit des Maklers, der nun erneut die Provision vom Käufer verlangte. Dieser weigerte sich nun jedoch zu zahlen und erklärte Anfechtung. Zudem widerrief er alle Vereinbarungen. Daraufhin klagte der Makler gegen den Käufer.
Deutliche Annahmeerklärung zum Abschluss eines Maklervertrages notwendig
Der BGH hat geurteilt, dass aus einer Annahmeerklärung, die auf Abschluss eines Maklervertrages gerichtet ist eindeutig hervorgehen muss, dass sich der Kunde zu einer konkreten Zahlung verpflichtet. Fehlt es an hinreichender Deutlichkeit, ist der Vertrag unwirksam und die Provision kann im Falle der Zahlung zurückverlangt werden.
Im zu entscheidenden Fall lagen diese Voraussetzungen nicht vor; der Makler habe hier gegen §312j Abs. 3 BGB verstoßen. Demnach sei für den rechtskonformen Bestellprozess bei Online-Verträgen ein Button „kostenpflichtig bestellen“ erforderlich, anderenfalls komme nach § 312j Abs. 4 kein Vertrag zustande. Daher sei im vorliegenden Fall der Vertrag unwirksam.
Nicht ausreichend sei es daher, wenn der Makler dem Interessenten ein Vertragsangebot unterbreitet, das der Kunde durch die Aktivierung der Annahmebestätigung und die Betätigung der Schaltfläche „Senden“ auf der Website „Maklervertrag schließen“ anklickt.
Nach der Entscheidung des BGH spielte es auch im individuellen Fall keine Rolle, wenn der Kunde die Leistungen des Maklers aktiv in Anspruch nimmt, also Besichtigungstermine oder den Notartermin wahrnimmt.
Individuelle Kommunikation kann Provisionsanspruch begründen
Wichtig: Ein Maklervertrag kann jedoch noch im Zuge einer individuellen Kommunikation geschlossen werden. Wenn beide Vertragspartner sich beispielsweise per E-Mail austauschen und der Interessent dann dem Maklervertrag zustimmt, kann ein gültiger Vertrag geschlossen sein. Ob dies vorliegt, hängt entscheidend von den Umständen des Einzelfalls ab.
Hierbei ist zu beachten, dass grundsätzlich ein Maklervertrag nicht nur ausdrücklich, sondern auch stillschweigend durch schlüssiges Verhalten zustande kommen, wenn der Kaufinteressent in Kenntnis eines eindeutigen Provisionsverlangens weitere Maklerleistungen in Anspruch nimmt.
Fazit:
Um einen Gebührenanspruch des Maklers gerichtsfest zu begründen, sollte dieser den Vertragsschluss umfassend dokumentieren.
Dies ist zwar auch im elektronischen Bereich möglich. Sobald ein technischer Ablauf gegeben ist, muss jedoch dann ein klar erkennbarer und rechtskonform beschrifteter „Kaufen-Button“ als direkte Bestätigung des Vertragsabschlusses vorhanden sein.
Anderenfalls ist der Vertrag unwirksam und der Kunde muss die Maklergebühr nicht bezahlen.
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