Einleitung
Gerade in Zeit eines „Verkäufermarktes“ bei Immobilien müssen Käufer schnell handeln, damit nicht der Konkurrent die gewünschte Immobilie „vor der Nase wegschnappt“ wird. Soll es ein fremdfinanzierter Kauf sein, benötigt die Bank für die Prüfung des Kredites zum Erwerb der Immobilie einen gewissen zeitlichen Rahmen, oft wird zudem ein Kreditvermittler eingeschaltet, der alle notwendigen Unterlagen zur Immobilie heraussucht und die für den Kunden passende Finanzierung finden soll.
Ist ein zeitgleicher Abschluss von Darlehensvertrag und Immobilien Kaufvertrag nicht möglich, besteht das Risiko, dass aus einem der beiden Verträge nichts wird. Scheitert der Kredit, ist die Kaufsumme nicht zahlbar, zerschlägt sich der Kaufvertrag zur Immobilie, bleibt der Kunde auf der abgeschlossenen Finanzierung sitzen.
Es stellt sich dann die Frage, wer die teure Nichtabnahmeentschädigung zu tragen hat. Zu zahlen hat sie grundsätzlich der Darlehensnehmer. Der BGH klärt die Frage, wann ein Darlehensvermittler in Regress genommen werden kann.
BGH- Urteil vom 20. Februar 2025 (Az. I ZR 122/23) Immobilie
Der Bundesgerichtshof (BGH) ist in seinem Urteil vom 20. Februar 2025 (Az. I ZR 122/23) der Frage nachgegangen, welche Aufklärungspflichten der Kreditvermittler haben kann. Im Grunde geht es um die Frage der Risikoaufklärung bei Abschluss des Kredites vor Beurkundung.
Im Mittelpunkt der Entscheidung steht die zentrale Frage, ob ein Darlehensvermittler im Rahmen seiner Beratungspflichten gemäß § 511 BGB, § 655a BGB sowie der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (RL 2014/17/EU) seine Kunden ausreichend über Risiken und Alternativen eines Immobilienfinanzierungsgeschäfts aufklären muss.
So ist der Darlehensvermittler grundsätzlich verpflichtet, vor der Empfehlung eines Kreditprodukts Informationen zur finanziellen und persönlichen Situation sowie zu den Zielen des Kunden einzuholen. Zudem ist er – sofern er nicht nur mit wenigen Darlehensgebern kooperiert – gehalten, eine ausreichende Anzahl marktüblicher Produkte auf ihre Eignung zu prüfen und dem Kunden mindestens eine geeignete Option zu empfehlen.
Pflicht zur Risikoaufklärung Immobilien Kauf
Konkret geht es im Fall darum, dass die Beklagte, eine Darlehensvermittlerin, im dortigen Beratungsgespräch auf konkrete Nachfrage der Kunden (Kläger) das Risiko des Nichtzustandekommens eines Grundstückskaufvertrags verharmlost habe. Die Kunden schlossen daraufhin einen Darlehensvertrag ab, noch bevor der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde, was später zu einer Nichtabnahmeentschädigung führte, da der Kaufvertrag scheiterte.
Der BGH sieht hierin möglicherweise eine Pflichtverletzung, weil ein reales wirtschaftliches Risiko verharmlost wurde, das für den Darlehensnehmer gravierende Folgen hatte. Auch die schriftlichen Hinweise im Beratungsprotokoll entlasten die Vermittlerin nicht, wenn mündlich ein gegenteiliger Eindruck vermittelt wurde.
Der BGH hob das Urteil des Berufungsgerichts auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung an das OLG zurück. Dabei muss das Berufungsgericht nunmehr prüfen,
- ob der Vermittler seinen Aufklärungspflichten gerecht wurde und
- ob zum damaligen Zeitpunkt marktübliche, risikofreie Finanzierungsalternativen bestanden, etwa aufschiebend bedingte Verträge oder verbindliche Finanzierungszusagen.
Auch muss geprüft werden,
- ob die Kunden durch vollständige und zutreffende Aufklärung eine andere, für sie vorteilhaftere Entscheidung getroffen hätten (Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens).
Kein Mitverschulden des Kunden
Der BGH stellt klar: Käufer müssen nicht versuchen, das Darlehen für ein anderes Objekt zu verwenden, wenn die Beratung fehlerhaft war. Ein Mitverschulden liegt daher nicht vor.
Eine Vorlage an den EuGH ist nicht erforderlich, da keine ungeklärten Fragen des Unionsrechts vorliegen.
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